2025年上半年，青岛楼市在政策与市场的双重作用下，经历着深刻的变革与调整。开发商与楼盘、区域与户型、板块与面积段等均出现分化局面，产品力强与性价比高的项目，在楼市洗牌中脱颖而出。
行业普遍认为，目前青岛楼市处于一个关键的转型时期，接下来“分化”特征会更加明显，各开发商应准确把握市场脉搏，顺应市场趋势，在不断变化的市场中找到自己的位置。
青岛日报7月4日报道
6月新房成交小翘尾
根据青岛卓易数据统计，今年上半年青岛新房共成交36747套，较去年同期上涨4.82%，新房成交面积约459.55万平方米，成交总价约653.52亿元，成交均价为14221元/平方米。其中，新建商品住宅成交28094套，新建商品住宅成交362.15万平方米，成交总价525.58亿元，成交均价14513元/平方米。
在月度成交数据中，6月新房市场迎来“翘尾”行情。卓易数据统计，6月岛城新房成交11531套，环比上涨73.32%，新房成交面积约141.72万平方米，环比上涨61.66%，新房成交总价约207亿元，成交均价为14606元/平方米。其中，新建商品住宅成交8516套，环比上涨46.52%，成交面积约111.47万平方米，成交总价约168.63亿元。
展开剩余81%青岛卓易数据分析师王玟琳分析认为，上半年楼市成绩亮眼，政策“组合拳”持续发力起到了关键作用。去年9月以来楼市政策持续宽松，今年4月青岛又出台12条楼市新政，涉及面广、力度大。尤其是信贷方面，商贷利率下调；青岛公积金最高可贷170万元，个人最高可贷110万元。“叠加房企的市场产品定位、区域结构性供应关系变化，五、六月出现局部性翘尾行情，尤其是两个首开的项目，城阳区海通桂语兰庭以及市北区国信和悦出现了久违的首开热潮。”王玟琳说。
从成交区域分布来看，上半年，西海岸新区新建商品住宅成交6048套，为区域成交量之冠；第二名为城阳区，上半年新建商品住宅成交5618套；即墨区紧随其后，位列榜单第三名，新建商品住宅成交4053套。另外，胶州市新建商品住宅成交3708套，莱西市新建商品住宅成交2149套，市北区新建商品住宅成交2012套，平度市新建商品住宅成交1629套，崂山区新建商品住宅成交1393套，李沧区新建商品住宅成交1389套，市南区新建商品住宅成交95套。
在面积段上，2025年上半年的商品住宅去化中，100平方米以下的占比17%，100-120平方米面积段成交最多占比37%，与120-150平方米两个面积段加起来约70%。顺行房屋（青岛）咨询总经理刘兴说：“这足以说明，目前青岛房地产市场以改善为主流了，而且几乎所有开发商也都向这方面侧重，这应该是近年来青岛房地产市场发生的最大的变化。”可以说，改善型产品为市场支撑，越来越“卷”品质及产品的创新，改善型产品的增配明显。另外，刚需客户价格敏感，产品以降低价格门槛为主，主城区小户型产品增多，因为控总价所以毛坯也成为一个趋势。
去化周期缩至17.4个月
据最新统计显示，在去化周期方面，截至目前，全市商品住宅市场的去化周期缩短至17.4个月。
其中，市北区原老市北板块的去化周期最短，为9.6个月。锐理数据山东区域总经理刘元婧分析认为，缺乏新地供应是导致原市北区去化周期缩短的关键因素。6月市北新都心两宗优质地块成交，不仅打破了区域长期无新增用地的沉寂局面，更为新都心板块乃至整个市北区带来新项目的选择。随着新都心地块和果品市场两宗地块的成功出让，叠加棠玥和境项目也已正式亮相。未来，新都心板块将形成 “三盘鼎力” 的竞争新格局。
作为刚需和刚改新宠的市北区老四方板块，去化周期为13个月。其中，老四方板块是主城区新盘最集中的区域，不仅有海信悦澜山、中海云境、中信泰富滨海国际中心等流量盘，还有通和悦章、国信和悦等得房率大幅提升的品质楼盘。此外，绿城环海湾阎家滩地块、富力海悦学府等预计在今年面世。
此外，李沧区去化周期为17.3个月。东李世博园板块，作为青岛城市发展的重要拼图，近年来备受各方关注。随着区域内森林公园、招商璀璨璟园等项目的稳步去化，存量房源逐渐减少，去化周期也明显缩短，市场对于新鲜血液的注入愈发渴望。刘元婧介绍，目前，该板块的存量房源，主要集中在青铁芳华地和世园金茂府、青山湖岸二期等项目。由远洋代建的万竹云峰项目、海创地块、去年亿联拿下的地块，目前均未启动。6月青特斩获东李新地块，无疑为板块带来新的项目选择。该地块占地面积18448.7平方米，容积率1.7，建筑密度30%，绿地率30%。如此低密的规划指标，为打造高品质住宅产品提供了得天独厚的条件。青特此次落子东李，也必将充分发挥自身优势，给市场带来新的惊喜。
在板块方面，张村河由于地理位置优越且土地供应充足，吸引了众多开发商入驻，成为市场竞争的热点。该区域内包括鲁信有邻花园、越秀青铁和樾府、海信君玺、海信璟悦、海信臻悦、华润崂山悦府、崂山尚境等项目。
下半场是“好房子”的竞争
业内普遍分析认为，楼市下半场，青岛楼市政策有望继续保持宽松态势，以促进市场的持续稳定发展。在供给端，保障房的建设和供应将进一步加大，城市更新项目也将稳步推进，这将有助于优化住房供应结构，满足不同层次购房者的需求。同时，随着“预申请+优质地块+好房承诺”土地出让机制的深入实施，土地市场将更加规范和理性，优质地块的供应将吸引更多实力房企参与，推动房地产市场的健康发展。
青岛新荣房地产咨询负责人高程表示，随着市场逐渐成熟和购房者观念转变，未来青岛楼市将进入品质竞争时代，产品力将成为房企在市场中脱颖而出的核心竞争力。
“房企将更加注重产品的品质提升，从建筑质量、户型设计、景观打造到物业服务，都将进行全方位的升级。例如，在户型设计上，更加注重空间的合理性和实用性，满足购房者对于多功能空间的需求；在景观打造上，引入更多生态、环保的理念，打造舒适宜人的居住环境；在物业服务上，提供更加精细化、个性化的服务，提升业主的居住体验。”高程说。
对于楼市下半场发展趋势，王玟琳分析认为，一方面受大环境及预期等多种因素，以及市场优质供给仍偏弱，叠加二手房对新房的冲击，下半年市场形势仍处于筑底中。但随着供应缩量以及政策拉动预期，跌幅将持续收窄，个别“高光盘”被市场青睐。另一方面，全国性的宏观政策或进一步宽松，在继续降低房贷利率、降低交易税费等维度的执行和落地，房地产政策或将聚焦在“稳市场”“去库存”等方面，“政府或平台公司可能会加大力度收回、收购等方式盘活存量土地和存量房。”
刘兴认为，楼市进入新周期后，供需结构的优化和品质竞争时代已经来临，全新的理念将引领楼市朝着更加健康、稳定、高品质的方向发展。“好房子”会脱颖而出，最终赢得市场。对购房者来说，面对的机遇与挑战会更加复杂。“无论是购房者还是房企，都需要准确把握市场脉搏，顺应市场趋势，才能在这个不断变化的市场中找到自己的位置。”刘兴说。
（来源：青岛日报李鹏飞）
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作者简介：李鹏飞，青岛日报房地产全媒中心主编、观海新闻APP时尚频道负责人。媒体从业18年，近年来专注并深耕房地产领域，2021年2月，在青岛日报开设专栏《飞阅楼市》。
来源：青岛日报地产全媒体
图文/李鹏飞 责编/徐晶 美编/时彦丽 审读/苗玲
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